Une spirale à la baisse s’est engagée pour cette société foncière qui doit impérativement se recapitaliser. Exercice délicat quand le besoin d’argent frais pourrait excéder la capitalisation boursière.
Après sa violente correction de 11,1 % lundi, le titre de la Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Züblin Immobilière France a poursuivi sa glissade mardi avec un nouveau recul de 12,4 % ramenant son cours de Bourse à 2,01 euros, après avoir chuté en séance jusqu’à 1,90 euros.
Le parcours boursier du titre Züblin Immobilière France au terme de ces deux séances abouti à une baisse de 23%. Cette baisse est supérieure à la fourchette haute de la révision en baisse de la valeur d’actif net réévaluée envisagée par la société elle-même qui anticipe que la baisse de valeur du portefeuille à prendre en compte dans les résultats semestriels 2014/2015 pourrait atteindre -15% à -20% par rapport aux valeurs d’expertises au 31 mars 2014, conséquence directe de sa décision de baisser les loyers de présentation des immeubles restructurés de l’île de la Jatte, à Neuilly sur Seine (92).
Alors pourquoi le cours de Bourse amplifie-t-il la baisse de l’actif net réévalué. D’autant que ce dernier ressortait à 6,20 euros par action au 31 mars dernier. A 2,01 euros la décoté atteint près des deux tiers…. En amputant cette valeur d’ANR de 20 %, hypothèse pessimiste, on reviendrait à un ANR par action de 4,96 euros.
Pour comprendre cette défiance, il faut lire la dernière phrase du communiqué : « Le Conseil d’administration en collaboration avec l’équipe de direction, évalue les mesures à prendre afin de renforcer la capitalisation de la société et ramener la société Züblin Immobilière France SA sur des fondations solides ». Renforcer la capitalisation cela signifie une dilution.
Pour arrêter le carnage, la direction de Züblin Immobilière France doit donc rapidement indiquer les conditions de cette recapitalisation, dont une partie pourrait se faire par exemple avec un abandon de créance de la société mère, qui lui a consenti un prêt participatif de 23 millions d’euros.
Lors de la clôture de son dernier exercice, la société indiquait que son endettement rapporté à la valeur de son patrimoine (LTV) était de 51,4 %, soit une dette nette de 156 millions pour un patrimoine évalué à 303,8 millions d’euros. Si cette valeur du portefeuille revenait à 243 millions, le ratio d’endettement grimperait mécaniquement à près de 65 %, bien au-delà du ratio cible fixé par la société elle-même entre 50 et 55 %. Pour revenir dans cette fourchette, la SIIC a donc besoin de lever environ 25 millions d’euros. Ce montant paraît difficile à atteindre quand la capitalisation de Züblin Immobilière France n’est plus que de 19,6 millions d’euros le 14 octobre. Un simple doublement du nombre d’actions de la société ramènerait l’ANR par action à moins de 2,50 euros, laissant subsister une décote de moins de 20 % pour un cours de bourse de 2,01 euros. Pas sûr qu’il ait beaucoup d’investisseurs qui soient prêts à jouer le jeu dans ces conditions pour une société qui perd de l’argent (cash-flow négatif de 8,7 millions d’euros lors du dernier exercice). L’équation est assurément difficile à trouver.
Christophe Tricaud
pierrepapier.fr
